En el proceso de desarrollo de un proyecto de construcción, la operación y mantenimiento o Facility Management (FM) del activo construido por lo general no es considerado, es decir, centramos todo nuestros esfuerzos en la etapa de diseño y construcción pese a que la operación y mantenimiento representa entre el 70% al 80% del costo total del proyecto, generando en consecuencia que cuando el proyecto entra en operación la gestión sea deficiente.

El presente artículo describe cómo puede contribuir la metodología BIM en la operación y mantenimiento de un proyecto de construcción.

Definición de BIM 7D

Esta dimensión implica el uso de los modelos BIM con el fin de prever o realizar las actividades y procesos de mantenimiento y operaciones, es decir, utilizar la información que están en el modelo BIM para gestionar el ciclo de vida de un proyecto y sus servicios asociados, además del control logístico y operacional del proyecto durante el uso y mantenimiento de la vida útil, logrando la optimización de los procesos importantes tales como inspecciones, reparaciones, mantenimientos, etc.

El mantenimiento de un proyecto comienza inmediatamente después de su construcción y finaliza con su demolición. Mediante la séptima dimensión del BIM la información puede compartirse e intercambiarse entre las distintas partes interesadas, pudiendo implementarse a lo largo del tiempo, y no hay riesgo de pérdida de datos.

La operación y mantenimiento de un proyecto conocido también como facility Management es el conjunto de operaciones relativas al mantenimiento y la gestión de todos los aspectos de un edificio existente: desde las instalaciones (eléctricas, hidráulicas, mecánicas) la vegetación, los sistemas de seguridad y vigilancia, la limpieza y desde la conservación de los niveles de rendimiento de los componentes del edificio hasta la eventual clausura del mismo.

Para conseguir los máximos resultados en la forma de gestionar un activo, es necesario integrar el facility management con la metodología BIM. Debido a que al día de hoy la información con la que se trabaja es en entornos 2D procedente de la contratistas que construyó el proyecto que en la mayoría de los casos la información está desactualizada.

Beneficios de BIM 7D

Gracias a BIM 7D es que se da el control logístico, operacional, del proyecto durante el uso y manutención de la vida útil de todo un proyecto; logrando así la optimización de los procesos importantes como inspecciones, reparaciones, mantenimientos, etc.

Algunos beneficios son: 

• Ofrece mejor comunicación entre las partes interesadas.
• Los planes de mantenimiento son  más precisos y completos gracias a la información contenida en el modelo BIM
• Información más confiable para los contratistas
• Proceso de mantenimiento simplificado para contratistas y subcontratistas
• Las decisiones e inversiones están  mejor analizadas
• análisis coste-beneficio para aumentar el ahorro y minimizar el gasto
• Máximo aprovechamiento del rendimiento del activo a lo largo de su ciclo de vida

Gestión y mantenimiento BIM

Tenemos que entender la gestión y mantenimiento como un concepto global que abarca las labores de mantenimiento y labores propias de administración empresarial. Si pensamos en la vida útil media de un edificio, 50 años, las labores de “Facility” abarcarían todos los aspectos relacionados con la gestión y mantenimiento: desde los más simples de mantenimiento como cambiar un inodoro que se rompe, hasta estratégicos de relacionados con relaciones con la compañías suministradoras.

La suma de todas estas operaciones supone en la vida útil del edificio unas 4 veces el coste que tuvo en su día el proyecto y construcción. Al día de hoy las labores de FM realizadas de manera profesional están centradas principalmente en empresas de tamaño medio y grande, donde la gestión asociada se amortiza rápidamente.

COBie para el mantenimiento de un activo

Durante el proceso de BIM data management de un inmueble existente intervienen varios agentes (técnicos, contratistas, propietarios, empresa gestora, etc.) con diversas capacidades y competencias que gestionan los datos e información que entran en juego en las distintas operaciones de mantenimiento.

La integración de dichos datos permite que a menudo también provengan de diferentes fuentes, dentro de plataformas y aplicaciones para la facility management es la tarea del estándar COBie (Construction Operations Building Information Exchange).

Entonces en términos simples , el COBie es una hoja de cálculo en formato .xml con una estructura precisa, que constituye un estándar para recolectar la información que pasa a formar parte del paquete entregado al propietario durante la puesta en servicio del activo.

Lo cual permite ordenar y compartir los datos relacionados con el producto y sus partes accesorias y garantizar al cliente la integridad, compatibilidad y usabilidad de la información necesaria para la gestión del edificio a lo largo de toda su vida útil.

Los datos COBie son fundamentales también para los implicados en la estimación de costos y para los contratistas, ya que facilitan al máximo los cambios en la gestión de los datos del proyecto durante la construcción de la forma más sencilla posible: basta con cambiar las líneas de la hoja de cálculo y todo el proyecto se revisa inmediatamente.

Es posible obtener el COBie en formato .xml directamente del BIM authoring utilizado, o mediante aplicaciones externas que generan el archivo a partir del modelo BIM en formato IFC.

Herramientas BIM 7D que permiten una mejor Operación y Mantenimiento

Para manejar mejor todos los aspectos de la facility management, es necesario el uso de programas, algunas de las herramientas son:

• YouBIM.- Es un software BIM basado en la nube que te ofrece una base de datos integrada y acceso instantáneo a la información de las instalaciones a través de una interfaz 2D/3D.
• Archibus.- Integra datos, roles y objetivos que te ayudarán a optimizar tu trabajo diario, pronosticar las necesidades que puedan surgir y mantener al tanto de todas las actualizaciones a todas las personas que conforman el proyecto.
• Dalux.- Permite manejar absolutamente todo desde el móvil gracias a una aplicación que integra herramientas para generar órdenes de trabajo, la conexión con todos los agentes, empresas y responsables del mantenimiento de un edificio, integrando documentación 2D y 3D para que los técnicos dispongan de ella en la aplicación para móviles.
• Autodesk Building OPS.- Una solución móvil que ayuda al mantenimiento y gestión de activos que permite a los contratistas y propietarios tener  alcance del valor BIM en las operaciones de construcción. 

Fuentes:

• biblus (noviembre 2021)_ Construir en 7D gracias a la metodología BIM _ recuperado el 31 de agosto del 2022 https://editeca.com/construir-en-7d-gracias-a-la-metodologia-bim/ 
• Editeca_ Construir en 7D gracias a la metodología BIM_recuperado el 28 de octubre del 2022 del  https://editeca.com/construir-en-7d-gracias-a-la-metodologia-bim/
• Editeca_ Archibus, de spaceiq _¿qué es archibus?_ recuperado el 06 de noviembre del 2022 de https://www.espaciobim.com/archibus
• animum3d.com (agosto 202)_ BIM para la gestión y mantenimiento de proyectos_recuperado el 15 de noviembre del 2022 de https://www.animum3d.com/blog/gestion-mantenimiento-bim-facility-cobie/ 
• biblus (noviembre 2021)_BIM 7D y el facility management_ recuperado el 15 de noviembre del 2022 de https://biblus.accasoftware.com/es/bim-7d-y-el-facility-management/